Aluguel em condomínios
Inquilino e proprietário: Quem paga o quê quando o assunto é condomínio?
Ao decidir alugar um imóvel, é importante saber quais os limites do pagamento das taxas do condomínio para não acabar pagando despesas que não são sua responsabilidade.
Quando falamos de aluguel em condomínios, a Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve arcar com as despesas ordinárias do condomínio.
As despesas ordinárias do condomínio são aquelas necessárias para a administração do condomínio. Dentro elas, entram os custos relacionados à manutenção do edifício, ou seja, ligadas à utilização do local (que geralmente estão incluídas dentro da taxa do condomínio).
Damos destaque a algumas despesas ordinárias que devem ser pagas pelo locatário, como:
- salários dos porteiros, faxineiros e outros funcionários do condomínio;
- limpeza, pintura e conservação das áreas comuns e da infraestrutura geral do edifício (interfones, elevadores, portões, etc);
- consumo de água, luz e esgoto do condomínio e também podemos citar o seguro contra incêndio.
O artigo detalhando o que inclui as despesas ordinárias está abaixo:
Art. 23. O locatário é obrigado a: (…) XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
Artigo 23 da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
Quanto às despesas extraordinárias, essas são responsabilidade do locador e proprietário do imóvel.
Dentro das despesas extraordinária, destacamos o fundo de reserva e também todas as reformas que valorizam o bem no mercado, pois a lei entende que essas obras vão beneficiar o dono do imóvel.
Essas despesas estão citadas no artigo 22 da Lei do Inquilinato.
Art. 22. O locador é obrigado a: (…) X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Artigo 22 da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
Custos ordinários e extraordinários no condomínio
Os custos extraordinários tem como objetivo repor as condições de habitabilidade do condomínio, melhorar ou aumentar suas áreas comuns ou um simples embelezamento.
Como exemplo, temos reformas para melhorar a estrutura geral do imóvel, a pintura da fachada e de outras áreas externas do edifício, a compra e instalação de equipamentos, decoração e mobília para as áreas comuns, reformas para alteração do piso, troca de sistemas hidráulicos, elétricos, entre outros.
Inquilino paga o fundo de reserva?
Entendendo sobre as despesas ordinárias e extraordinárias e a quem cabe o pagamento de cada uma delas, podemos entender quem é responsável pelo pagamento do fundo de reserva.
Em regra, é o dono do imóvel quem deve arcar com ele, pois seu foco geralmente são as despesas extraordinárias. A única exceção vai ser quando esse valor for usado emergencialmente nas despesas ordinárias, que caberá ao inquilino o pagamento.
Portanto, o locatário deve sempre ficar atento à discriminação da taxa condominial e identificar o valor referente ao fundo de reserva.
Se você está pensando em alugar um imóvel, uma boa dica é consultar a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) pra tirar algumas dúvidas ou buscar um advogado especializado para analisar o contrato de locação.
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