Conheça a cláusula de vigência e se proteja dessa dor de cabeça
Pra evitar prejuízos enquanto locatário por conta da venda de imóvel alugado, é importante conhecer a cláusula de vigência.
Já pensou no transtorno de ter que desocupar seu imóvel alugado, seja sua empresa, seja sua residência, antes do término do prazo do contrato simplesmente porque o proprietário vendeu o imóvel e o novo proprietário pediu pra você sair?
A cláusula de vigência no contrato de aluguel tem como função garantir ao locatário a permanência no imóvel até o fim do prazo do contrato mesmo na hipótese do proprietário vender o imóvel e pode ser inserida tanto em contratos de locações residenciais, quanto em contrato de locações comerciais.
Esse direito está previsto no artigo 8º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) mas é importante ter em mente de que somente a cláusula não garante ao locatário a permanência do imóvel até que acabe o prazo do contrato. Para que o direito se concretize, esse contrato de aluguel tem que ser registrado na matrícula do imóvel e o prazo da locação deve ser por tempo determinado.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Lei n. 8.245/91
Assim, lembramos que, para que essa cláusula de vigência seja válida contra terceiros, o contrato precisa estar registrado no cartório e o prazo da locação seja por tempo determinado.
Se o seu contrato tem a cláusula de vigência e se encontra registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, mesmo ocorrendo a venda de imóvel alugado, o novo dono do imóvel é obrigado a respeitar o contrato até o seu término.
Preste atenção nos 3 requisitos para que você fique protegido:
- Contrato de locação por prazo determinado: Aquele contrato escrito com prazo mínimo de 30 meses. Se você fez um contrato verbal, ou por escrito por menos de 30 meses, você não se encaixa;
- Cláusula de vigência no seu contrato de locação: É a cláusula que consigna que o contrato de locação será respeitado inclusive havendo alienação do imóvel. Importante essa cláusula, pois ainda que você não averbe o contrato, você poderá pedir perdas e danos ao locador;
- Averbação do contrato de locação junto a matrícula do imóvel: Com isso, você da publicidade ao seu contrato perante terceiros e garante assim eficácia e segurança jurídica. Ou seja, qualquer um que vá comprar o imóvel saberá que tem ocupantes e com isso terá que respeitar a sua locação até o final do contrato (cláusula de vigência).
Outra opção no caso de venda de imóvel alugado
A jurisprudência traz, também, uma outra situação.
Caso contrato não contenha cláusula de vigência ou não tenha sido registrado, o inquilino ainda pode analisar a escritura pública de compra e venda do imóvel, assinada pelo antigo e pelo novo proprietário.
Essa análise é importante, pois pode ter o afastamento da necessidade de registro do contrato de locação se, por acordo entre o antigo proprietário e o novo, firmado na escritura púbica de compra e venda, o comprador se obrigou a respeitar o contrato de locação em todos seus termos.
Ou seja, se, analisando a escritura pública, o novo proprietário diz saber da existência da locação e se obriga a respeitá-la até o seu término, ele está obrigado a manter esta locação até o final do contrato.
Aluguel é coisa séria
Alugar imóvel é algo que demanda muita responsabilidade, seja você inquilino ou proprietário. É preciso ter várias situações em mente e saber muitos detalhes para evitar ter despesas que não são de sua responsabilidade. Portanto, contar com a assessoria profissional pode evitar grandes problemas ao longo do caminho.
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