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Bens da atual esposa podem pagar pensão alimentícia atrasada

Renata Almada de Andrade — Tue, 29 Jul 2025 23:29:28 +0000

STJ autoriza uso de bens da atual companheira para quitar pensão alimentícia atrasada

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que bens adquiridos durante união estável ou casamento em regime de comunhão de bens podem ser usados para quitar pensão alimentícia em atraso, mesmo que estejam registrados apenas no nome da atual companheira ou esposa do devedor.

A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Especial nº 1.830.735/RS e cria um precedente importante, que reforça o direito das crianças à pensão e combate tentativas de ocultação de patrimônio.

O que foi decidido?

O STJ entendeu que, quando o casal vive em regime de comunhão parcial ou universal de bens, o patrimônio construído durante a convivência é considerado comum. Portanto, esses bens podem ser usados para garantir o pagamento de pensão alimentícia de filhos de relacionamentos anteriores.

Mesmo que o bem (como um carro, imóvel ou saldo bancário) esteja em nome da nova companheira ou esposa, ele pode ser atingido judicialmente se ficar comprovado que foi adquirido na constância da união.

Por que a decisão é relevante?

Essa interpretação protege os direitos da criança ou adolescente, evitando que o genitor inadimplente se esconda atrás do nome da nova companheira para fugir da obrigação alimentar.

A pensão alimentícia tem natureza prioritária no Direito Brasileiro, pois está diretamente ligada à sobrevivência e dignidade dos filhos. O STJ reforçou que, em caso de união com regime de comunhão, não há blindagem patrimonial possível quanto às dívidas alimentares.

O que diz a lei sobre isso?

Nos regimes de comunhão parcial ou universal de bens, todo patrimônio adquirido durante a união pertence a ambos os parceiros, salvo exceções legais (como heranças e doações com cláusula de incomunicabilidade).

Por isso, a Justiça entende que, se o patrimônio é comum, também deve responder por obrigações comuns ou assumidas individualmente, mas com reflexos sobre o núcleo familiar, como é o caso da pensão de filhos.

E se o bem for exclusivamente da atual companheira?

Se o bem foi adquirido antes da união ou for herança ou doação particular, ele não pode ser penhorado. No entanto, será necessário comprovar documentalmente a origem e a natureza exclusiva do bem.

Nos demais casos, a Justiça pode autorizar bloqueio ou penhora, mesmo que o bem esteja formalmente em nome da nova companheira, desde que se comprove que foi adquirido com recursos comuns durante a união.

Conclusão

A decisão do STJ traz um recado claro: não é possível proteger patrimônio construído em união estável ou casamento quando há pensão alimentícia em atraso. O direito da criança e do adolescente à subsistência prevalece sobre manobras patrimoniais.

Se você está envolvido em uma situação parecida, seja como credor de pensão ou como parte de um casal em regime de comunhão, é fundamental buscar orientação jurídica especializada. Com planejamento e análise adequada, é possível evitar riscos e agir dentro da legalidade.

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Como prevenir a usucapião de imóvel de herança?

Renata Almada de Andrade — Wed, 22 Feb 2023 16:23:06 +0000

Usucapião de imóvel de herança é possível por um dos herdeiros, desde que presentes os outros requisitos.

Como todos sabem, algumas famílias demoram para tomar providências jurídicas após o falecimento de um familiar, atitude que pode acarretar em diversas consequências negativas, como a aplicação de multa no ITCMD.

Porém, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, se a posse foi exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem pelos demais herdeiros, será perfeitamente possível a usucapião de bem de herança. (REsp 1.631.859).

Quais meios os herdeiros têm para prevenir a possibilidade de usucapião de imóvel de herança?

Como é preciso demonstrar que os demais herdeiros não se opõem à posse do imóvel pelo herdeiro que está pedindo a usucapião, existem algumas possibilidades para evitar o pedido de usucapião. Trazemos abaixo 3 exemplos:

Arbitramento de aluguel: os outros herdeiros podem pedir o pagamento de aluguéis por parte do herdeiro que morará no imóvel, a fim de retirarem o requisito da posse mansa, pacífica e sem oposição.

Ação de extinção de condomínio: os demais herdeiros podem requerer que o herdeiro que tem interesse em residir no imóvel faça a compra da parte correspondente de um ou dos demais herdeiros, obtendo para si 100% da propriedade do imóvel.

Contrato de Direito Real de Uso: aqui os herdeiros poderão realizar um contrato estipulando autorização para que um dos herdeiros resida no imóvel (de forma gratuita ou onerosa), cabendo cláusula que elimine a possibilidade de usucapião.

Em caso de dúvidas sobre qual a melhor forma de prevenir a usucapião, busque um profissional especializado.

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Condomínio pode me obrigar a andar com meu cachorro no colo?

Renata Almada de Andrade — Mon, 11 Jul 2022 12:41:13 +0000

Quais são as regras para ter animais em condomínio?

Animais de estimação hoje em dia fazem parte da vida de muitos de nós e muitas vezes são considerados membros da família. O número de animais dentro de casa supera o número de crianças no país, então é impossível lutar contra a existência desses bichinhos em nossos lares. Mas será que o condomínio pode obrigar que o morador siga determinada conduta?

Embora existam algumas normas de condomínio antigas, como convenções de condomínio e regimentos internos proibindo a existência de animais no condomínio, essas normas podem ser consideradas irregulares, pois condomínios não podem proibir moradores de manterem animal de estimação no seu apartamento ou casa.

A existência de animal na unidade condominial só poderia ser proibida se esse animal representar risco à saúde, segurança, higiene e sossego dos demais moradores e condôminos.

Sabendo que não podem proibir, alguns condomínios exigem, além de outras regras, que os bichinhos, quando saírem do apartamento, sejam carregados no colo nas áreas comuns até a rua externa do local, sendo proibido o transporte deles no chão, sob pena de multa.

Mas o que acontece quando o morador não suporta o peso do animal pelo seu tamanho e peso, ou possui idade avançada, ou algum problema de saúde que o impossibilite de transportar o animal no colo? O condomínio pode obrigar mesmo assim?

Impor regras de transporte de animal no colo nas áreas comuns fere o direito de propriedade do morador do condomínio e seu princípio da dignidade humana.

Mesmo que a convenção de condomínio ou o regimento interno preveja regras, o transporte do animal no colo não pode ser exigido. As normas condominiais internas devem se adequar às leis e o direito de transitar pelas áreas comuns é inerente ao direito de propriedade de cada condômino, sendo esse uma garantia prevista na Constituição Federal.

A convenção e o regimento interno, portanto, não podem estabelecer regras que não respeitam a lei.

O que o condomínio pode fazer é exigir regras de boas maneiras e convivência, como, por exemplo, é impor o uso obrigatório de coleiras e guias ou exigir que o morador limpe a sujeira do seu animal nas áreas comuns.

Moradores de condomínio têm o direito, sim, de ter animal de estimação. As regras condominiais devem existir e devem ser muito claras para todos, visando uma boa convivência e o bem estar dentro da comunidade condominial.

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Posso comprar um imóvel sozinho mesmo sendo casado?

Renata Almada de Andrade — Fri, 08 Jul 2022 18:14:30 +0000

Imóveis sempre foram considerados uma forma de investimento do patrimônio e uma dúvida comum é quando, mesmo em um casamento, algumas pessoas querem comprar um imóvel sozinho, com o próprio patrimônio.

Se você é casado, você pode comprar um imóvel sozinho?

A resposta pra essa pergunta é que sim, você pode comprar um imóvel sozinho. As consequências dessa decisão é que podem ser bem diferentes, porque vai depender do regime de bens em que vocês decidiram se casar.

Para você entender melhor, os impactos nos principais regimes de bens que temos hoje em dia no Brasil são:

COMUNHÃO PARCIAL E COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS: No caso das comunhões de bens, você pode até comprar um imóvel sozinho, mas saiba que mesmo se você pagar sozinho pelo imóvel, ele vai pertencer ao casal (e isso não tem discussão). Por isso, nesses casos, o ideal é que haja um planejamento financeiro familiar conjunto, pois os dois vão ser donos desse imóvel.
SEPARAÇÃO DE BENS: Esse regime é interessante pra quem quer investir em imóveis com seu patrimônio, mas não quer dividi-los em caso de um eventual divórcio. O lado bom do regime da separação de bens é que você pode comprar um imóvel sozinho sem se preocupar, pois somente você será proprietário. Mas, no caso dos dois comprarem um imóvel juntos, é importante constar o nome dos dois na matrícula para que o imóvel seja dos dois, ok?

Se vivo em união estável, posso comprar um imóvel sozinho?

Se a união estável não está regularizada com um regime de bens diferente, as regras que vão valer serão as regras da comunhão parcial de bens, que já falamos ali em cima.

Separação de bens pode ser a solução

Então, para comprar e ter propriedade do imóvel de maneira individual, ou seja, sem dividir com o cônjuge, a única maneira permitida por lei é em um casamento com regime de separação total de bens.

Em qualquer outro regime, o imóvel será dos dois tanto durante o casamento, assim como em uma eventual separação, independente de quem tenha entrado com patrimônio para compra do imóvel.

Na separação total de bens, como seu nome já nos dá a entender, cada cônjuge mantém o seu patrimônio em seu nome, seja ele obtido antes, durante ou após o casamento. É fato, entretanto, que esse é o regime menos tradicional de casamento. Os outros regimes mais comuns, como já colocamos aqui, são a comunhão parcial de bens e a comunhão total (ou universal) de bens.

Na comunhão parcial, que é a mais comum em todo o Brasil, o que cada um tinha antes do casamento, continua de propriedade particular, e o que é adquirido após o casamento é dividido entre os cônjuges. Já na comunhão total os bens, o patrimônio de ambos os cônjuges se tornam dos dois de maneira igualitária, ainda que tenham sido obtidos antes do casamento. Em cada um dos casos existem exceções, mas essa é a regra geral.

E a concordância do cônjuge para comprar um imóvel sozinho?

Nos casos de venda de imóveis realizadas durante a vigência do casamento, caso o regime optado seja pela comunhão universal ou parcial de bens, é necessária a anuência do cônjuge.

A concordância existe para proteger os bens comuns do casal da dilapidação voluntária feita por um dos cônjuges e está prevista no Código Civil (vamos deixar o artigo abaixo). Portanto, a função dessa concordância é proteger os bens do casal, evitando que os parceiros ajam com a intenção de prejudicar um ao outro

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III – prestar fiança ou aval;

IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.
Código Civil

Vendo esse artigo, conseguimos perceber que a anuência do cônjuge só é requisitada para quem vende o imóvel, é possível realizar a compra de um empreendimento sozinho, mesmo sendo casado.

Ou seja, é possível comprar um imóvel sozinho mesmo sendo casado, uma vez que a anuência do cônjuge só é requisitada para quem vende o imóvel.

Comprar um imóvel financiado solteiro e se casar depois: qual o risco?

Nesse caso, considerando que o casal escolheu o regime da comunhão parcial de bens, o valor que é pago pelo titular do financiamento é considerado seu e, o montante pago após o casamento deverá ser partilhado em uma eventual separação.

A comunhão parcial de bens determina que deve haver esforço comum de ambos os cônjuges para manutenção do bem após o casamento, ainda que ele tenha sido originalmente adquirido por apenas um deles.

Por fim, saiba que sim, é possível dar esse passo e comprar um imóvel sozinho. Analise o regime de bens do seu casamento, procure um advogado especializado para redigir esse contrato de compra e venda do imóvel e efetive um ótimo negócio!

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Não tome prejuízo na hora de dividir os bens no seu divórcio

Renata Almada de Andrade — Sun, 03 Jul 2022 19:58:11 +0000

Não custa nada ter alguns cuidados para evitar prejuízo na hora do divórcio.

Algumas separações são conturbadas e nem sempre é possível um divórcio amigável e consensual. Por conta de discordância em relação à divisão dos bens, guarda e convivência com os filhos ou pensão alimentícia, muitos casais se veem obrigados a enfrentar um processo bem mais demorado (e doloroso): o processo judicial.

Quando acontece um processo judicial com brigas e discussões, a vida dos filhos e o patrimônio do casal são examinados para que as questões relativas ao divórcio possam ser solucionadas. Nisso, é importante saber os bens a que se tem direito e se proteger para evitar prejuízo na divisão de bens.

Algumas pessoas, geralmente quando possuem um patrimônio de alto valor, quando percebem que estão caminhando para o divórcio, se antecipam e usam estratégias para que os bens não entrem na partilha.

Uma das fraudes mais comuns é quando outra pessoa (física ou jurídica), o chamado “laranja”, passa a ser proprietário de bens que eram do casal. Outra bastante frequente é a fraude que ocorre por meio da omissão e manipulação de transações no livro diário da empresa, o famoso “caixa dois”, a fim de ocultar o lucro e simular um prejuízo, para diminuir o valor a ser recebido pelo cônjuge.

Além disso, quando um dos cônjuges é empresário, existe a fraude por meio da simulação de despesas fictícias e do crescimento de custos, do aumento da folha de pagamento dos empregados através de funcionários fantasmas, entre outros.

Deste modo, o cônjuge que deseja fraudar a divisão de bens esvazia seu patrimônio. Mas você sabia que é possível se prevenir contra algumas dessas fraudes e evitar prejuízo no divórcio?

Muitas pessoas não sabem, mas é possível, a fim de evitar uma futura fraude, prenotar em um contrato social, numa junta comercial, no cartório de registro de imóveis, que há um processo na área do Direito de Família, com partilha de bens, entre ela e o cônjuge, e deixar juridicamente registrado que determinado bem está envolvido no litígio.

Anotação preventiva: evitando prejuízo no divórcio

Chamada de anotação preventiva, essa medida também pode ser endereçada aos registros de veículos automotores, aos registros oficiais de embarcações marítimas e fluviais e de aeronaves.

Essa anotação da existência da ação devem ocorrer em relação aos bens que tenham sido adquiridos após o casamento, e não de forma indiscriminada.

Infelizmente, essa ação não evita a alienação do bem. Mas, caso alguém venha a comprar o bem onde há a anotação, essa pessoa não pode alegar no futuro que desconhecia o processo entre as partes – isso vale para transações societárias de transferência de bens, carros etc.

Essa proteção é muito pouco conhecida, e por isso muito pouco usada, mas é muito importante e eficiente para que as pessoas que estão ingressando com um processo judicial conturbado de divórcio evitem ser vítimas de fraude na divisão de bens.

Assim, sua finalidade principal é evitar futuras dores de cabeça, pois a anotação preventiva adverte terceiros de que o bem – ou bens – que eles intencionam comprar ou realizar alguma outra transação jurídica são objeto de um processo judicial litigioso, ou seja, o direito sobre ele ainda não foi definido.

Dessa forma decidiu recentemente nosso Tribunal de Justiça de Minas Gerais, vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO AGRAVADA. INTEMPESTIVIDADE. INOCORRÊNCIA. REJEIÇÃO. AÇÃO DE DIVÓRCIO. ALIMENTOS PROVISÓRIOS. INCAPACIDADE NÃO DEMONSTRADA. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ARROLAMENTO E INDISPONIBILIDADE DE BENS. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(…)
6. A anotação da existência da presente ação junto à matrícula do imóvel e o lançamento de impedimento de alienação de bens de titularidade do agravante deverão ocorrer somente em relação aos imóveis e aos veículos que tenham sido adquiridos pelo recorrente após o casamento e restritos à fração que lhe pertence, sob pena de prejudicar a esfera jurídica de terceiros.
TJ-MG – AI: 10000210190708001 MG, Relator: Bitencourt Marcondes, Data de Julgamento: 12/08/2021, Câmaras Cíveis / 19ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/08/2021

Por esses e outros motivos, vemos a importância de um advogado especialista na área do Direito de Família para assegurar o efetivo cumprimento do direito no divórcio e na partilha de bens.

Fonte: Papo de Mãe - Uol

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É possível a usucapião entre herdeiros do mesmo imóvel?

Renata Almada de Andrade — Sun, 03 Jul 2022 14:53:57 +0000

Condômino que exerce posse sem oposição do coproprietário pode pedir usucapião

Não é incomum que filhos morem em imóveis de seus pais ao longo da vida e que, após o falecimento destes últimos, várias dúvidas apareçam sobre a possibilidade de usucapião de tais bens pelos herdeiros e quais o requisitos devem ser cumpridos. Por isso, vamos falar hoje sobre o usucapião entre herdeiros do mesmo imóvel.

O que é usucapião?

Usucapião, em termos simples, é a aquisição de domínio de um bem pelo seu uso durante um certo tempo. Se refere à aquisição de propriedade, ou seja, é uma maneira formal de se tornar proprietário legal de um bem.

A usucapião exige alguns requisitos. O direito brasileiro aceita o usucapião para prestigiar a pessoa que usa e se serve do bem para morar e trabalhar. A propriedade é um direito importantíssimo e a posse útil é um fato muito relevante.

Sabendo, de forma geral, o que é a usucapião, vamos ao tema desse artigo.

Pode um herdeiro pedir a usucapião de um bem de herança?

Essa pergunta já teve muita discussão dentro do ordenamento jurídico. Então, considerando que a lei não determina de modo específico sobre a questão, foi necessário que os Tribunais avaliassem cada caso.

Superior Tribunal de Justiça (STJ) chegou à conclusão de que é possível, sim, a usucapião por herdeiro sobre o imóvel que é objeto de herança, ou seja, que foi deixado pelo falecido. Então, é possível a usucapião entre herdeiros. Mas como toda e qualquer modalidade de usucapião, alguns requisitos precisam ser preenchidos.

Se você tiver curiosidade, essa decisão ocorreu no julgamento do REsp 1.631.859, quando decidiu que é possível haver usucapião entre herdeiros.

Na decisão, o Tribunal entendeu que seria necessário exigir que o herdeiro tivesse a posse exclusiva, sem compartilhar com nenhum dos outros herdeiros, para prosseguir com a usucapião.

Além disso, claro, também se faz necessário demonstrar todos os outros critérios básicos do instituto. Portanto, deve ser demonstrado que os demais herdeiros não se opõem à posse do imóvel pelo herdeiro que está pedindo a usucapião.

Quais os requisitos da usucapião entre herdeiros?

Para prosseguir com a usucapião de um imóvel de herança, o STJ exigiu determinados critérios básicos para que o herdeiro interessado cumpra:

O herdeiro que pede a usucapião deve ter capacidade jurídica para tanto. Isso significa poder agir no âmbito cível. Desse modo, um menor de 18 anos, por exemplo, pode contar com a representação ou assistência.
O bem que sofrerá a usucapião precisa estar no mercado.
A posse de bem deve mansa, pacífica, pública, contínua e o possuidor precisa se ver como dono do bem. Isto é, a posse do imóvel não pode se dar por meio de atos violentos ou a força, de forma que os outros herdeiros estejam contra a posse e, inclusive, buscando com que o detentor saia do local. Nesse sentido, não se exige que os coproprietários estejam expressamente a favor, mas o contrário não pode ser verdadeiro. Ou seja, ele não deve estar expressamente contra. Além disso, é importante que os vizinhos vejam o detentor como o dono do imóvel quando ele, por exemplo, cuida da propriedade, realiza reparos necessários, dentre outras atividades.
O tempo em que a posse dura. O direito brasileiro reconhece possibilidades em que a usucapião precisa durar ao menos dois anos, no caso da usucapião familiar. Porém, em outros tipos de usucapião, o período mínimo poderá ser de 10 a 15 anos.

A usucapião de herdeiros é possível, ainda que os requisitos não sejam tão fáceis de se preencher. Justamente por isso, o trabalho de um advogado especialista será essencial para o maior sucesso ao realizar o requerimento de usucapião para o herdeiro.

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Cuidado ao fazer o divórcio sem dividir os bens

Renata Almada de Andrade — Thu, 30 Jun 2022 16:17:55 +0000

Se você fizer divórcio sem dividir os bens você pode perder o imóvel para o ex que ficou nele

O divórcio sem dividir os bens é possível, mas existem alguns cuidados que você precisa levar em conta ao tomar essa decisão.

O divórcio ou dissolução da união estável resolvem pontos importantes da união que acabou: se a parte que adotou o nome de casado irá retirar o sobrenome, o estado civil do ex-casal que irá se alterar, questões relacionadas à guarda, pensão alimentícia e regime de convivência dos filhos (se for o caso), e o ponto que viemos dar destaque: a divisão dos bens.

A divisão dos bens deve ser feita sempre levando em conta o regime de bens e a forma de aquisição dos referidos bens que eventualmente irão compor o “bolo patrimonial” a ser dividido.

Realizar a divisão dos bens envolve custos altos, como por exemplo com os impostos para transferência de titularidade, averbações na matrícula, dentre outros custos.

Além disso, como essa é uma das questões que causa mais desconforto e discussões no processo de divórcio, muitos escolhem fazer o divórcio sem dividir os bens e deixando para um momento no futuro.

Nesse caso, o ex-casal se mantém como proprietários de forma conjunta e os bens são colocados em condomínio, ficando ambos responsáveis, em partes iguais, pelos ônus e bônus que decorrem daquele imóvel, como por exemplo despesas com condomínio, frutos de eventuais alugueis, entre outros.

O problema é quando o divórcio é feito sem dividir os bens, um dos ex-cônjuges acaba morando em um dos imóveis e se passa um tempo muito grande sem que essa partilha seja feita.

“O direito não socorre aos que dormem” é uma frase conhecida por quem estudou e trabalha com o Direito. Nesse caso, ele encaixa muito bem.

Muitos fazem o divórcio sem dividir os bens e acabam se esquecendo que existe a possibilidade real da aquisição por usucapião por um dos ex-cônjuges sobre bens que, até então, pertenciam ao casal.

É esse, inclusive, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Portanto, com a separação do casal, ainda que de fato, cessa o impedimento para a fluência do prazo da usucapião entre os cônjuges, afastando a regra do artigo 197, I, do CC, mesmo não estando previsto no rol do artigo 1.571 do Código Civil (STJ, REsp 1.660.947/TO).

Usucapião em copropriedade

A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade que se dá pela posse prolongada e ininterrupta, conforme o prazo e requisitos previstos na lei.

Com o divórcio, dissolução da união estável, separação judicial ou até mesmo a separação de fato prolongada, acontece o fim do regime de bens e se rompe a sociedade conjugal, trazendo a necessidade de se fazer a partilha do patrimônio que era do casal.

A aquisição por usucapião pode ocorrer em imóveis estabelecidos em condomínio com outros titulares e também em casos de heranças, onde também haverá um condomínio entre os herdeiros.

A situação é semelhante quando falamos no divórcio e, nesses casos, além dos requisitos específicos da modalidade pretendida de usucapião, tem que ser comprovada a posse exclusiva e a inexistência de qualquer oposição pelos demais proprietários (STJ, REsp 668.131/PR).

Ex-mulher adquiriu bem por usucapião

Imagine o seguinte caso:

Um casal fez o processo de divórcio sem dividir os bens e decidindo deixar pra depois;
A ex-mulher ficou morando no imóvel comum durante anos, sem qualquer oposição do ex-marido;
Metade do imóvel pertencia ao ex-marido, a outra metade pertencia à ex-mulher;
Após a conclusão do processo de divórcio, o ex-marido abandonou a metade do imóvel, que ficou sob a posse exclusiva da ex-mulher;
A ex-mulher não repassou ao ex-marido nenhum valor proveniente de aluguel nem ele o exigiu;
A ex-mulher não prestou conta em nenhum momento sobre os gastos no imóvel;

Nesse caso, a ex-mulher poderá adquirir essa outra metade por usucapião e ficar com a propriedade total do imóvel.

Essa possibilidade de usucapião e aquisição da propriedade sobre bens que não foram divididos na ocasião do processo de divórcio foi reconhecida em um julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

No caso, a ex-mulher continuou na posse dos bens depois do divórcio, administrando-os, respondendo por suas despesas e encargos e recebendo exclusivamente os frutos, sem qualquer reinvindicação, em qualquer momento, pelo ex-marido.

Dissolvida a sociedade conjugal, o bem imóvel comum do casal rege-se pelas regras relativas ao condomínio, ainda que não realizada a partilha de bens, possuindo legitimidade para usucapir em nome próprio o condômino que exerça a posse por si mesmo, sem nenhuma oposição dos demais coproprietários.

STJ. 3ª Turma. REsp 1.840.561-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 03/05/2022 (Info 739).

Portanto, a posse de um condômino sobre o imóvel, exercida com ânimo de dono, ainda que na qualidade de possuidor indireto, sem nenhuma oposição dos coproprietários, nem reivindicação dos frutos que lhes são inerentes, legitima a procedência da usucapião, quando atendidas as outras exigências da lei.

O entendimento dos julgadores foi de que ficou comprovado no processo que depois do fim do matrimônio o ex-marido abandonou completamente a metade do imóvel dele. Ao mesmo tempo, a ex-esposa não lhe repassou nenhum valor de aluguel, nem ele o exigiu, e ela também não prestou conta nenhuma a ele pelos valores relativos ao imóvel comum.

Usucapião familiar

A usucapião em relações de família não é algo novo e é de grande importância. Geralmente a usucapião é solicitada por mulheres, quando o ex-companheiro deixa o lar, desaparecendo da vida familiar e deixando elas carentes não somente de maneira financeira, mas também afetiva e de cuidado.

A usucapião familiar garante à mulher que fica no imóvel a tranquilidade de ter onde morar, sem a necessidade de pagar aluguel ao ex-companheiro e sem risco de existir uma ação para venda desse imóvel comum (ação em que a família poderia ficar sem ter onde morar),

Divórcio sem dividir os bens e novo casamento

Se o divorciado que não dividiu os bens se casar novamente antes de fazer essa divisão dos bens, a lei obriga uma regra.

Nesse caso, o regime de bens do novo casamento será obrigatoriamente o da separação total. O objetivo dessa obrigação é evitar que aconteça uma confusão patrimonial entre os bens do antigo casamento com os do novo casamento.

Mas a consequência mais grave, sem dúvidas, é a chance de perder o bem para o ex-cônjuge que ficar com a posse sem nenhuma oposição, pois os tribunais já reconhecem que essa pessoa pode adquirir o bem nesse caso por usucapião.

Por isso, cuidado ao escolher fazer o divórcio sem dividir os bens. Se você já se divorciou e não dividiu os bens ainda, procure um advogado especializado para te auxiliar nessa partilha, antes que seja tarde demais.

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Contrato built to suit: o que é e como funciona?

Renata Almada de Andrade — Sun, 05 Dec 2021 09:39:54 +0000

O contrato de locação built to suit vem sendo cada vez mais adotada a fim de diminuir os custos das empresas

O contrato built to suit acontece quando um proprietário concorda em construir uma instalação de acordo com as especificações de um inquilino em potencial, que assina um contrato de locação para ocupar a propriedade uma vez concluída.

O contrato de locação built to suit une a eficácia de um imóvel perfeitamente moldado às necessidades do negócio da empresa com a praticidade de não ter que se envolver em obras de construção ou reforma do imóvel.

O que é a locação built to suit?

O termo em inglês, que pode ser traduzido por “construído para servir”, se refere a um tipo de contrato de locação que determina que o locador vai entregar ao inquilino um imóvel personalizado para suas atividades.

Este é um acordo de longo prazo, pois o proprietário precisa fazer um investimento considerável no processo e, se as características personalizadas do edifício forem muito únicas, pode ser difícil encontrar um inquilino substituto.

Portanto, nesta modalidade o locador constrói ou reforma substancialmente o imóvel de sua propriedade para que ele possa ser utilizado de acordo com suas específicas necessidades, em um contrato de locação a longo prazo.

Geralmente ela é uma opção de construção para se adequar a espaços comerciais, embora alguns possam construir escolas e outras instalações mediante um contrato de locação built to suit.

É um contrato que, em regra, envolve grandes investimentos na construção ou adaptação do imóvel do locador, sendo utilizada muitas vezes para atender demandas específicas de empresas ou indústrias, tais como sedes de bancos, depósitos, centros de distribuição, centros comerciais, supermercados, galpões em dimensões ou formatos específicos, dentre outras demandas que o inquilino não encontraria num anúncio regular de aluguel.

Para que o contrato possa ser enquadrado legalmente como built to suit, é importante que o investimento feito pelo locador seja substancioso, ou seja, não basta a simples reforma ou adaptação no imóvel.

Deve ser feita uma inteira personalização do imóvel de modo a atender à demanda do inquilino de forma específica, visando uma locação por longo prazo, como forma de recuperação e remuneração do investimento.

Por ser um investimento substancial, que envolve a aplicação de valores muitas vezes elevados, é possível para o locador usar recursos próprios, mas também através de créditos oferecidos por instituições financeiras ou, ainda, por meio da captação de investidores interessados em participar do negócio. É também em razão dos altos valores investidos que os contratos de locação na modalidade built to suit são de longo prazo, em um prazo médio de 10 a 20 anos, entregando ao locador mais segurança na proteção do seu investimento.

Vantagens do contrato de locação built to suit

Para os inquilinos, há uma série de vantagens para este tipo de locação.

Uma delas é a capacidade de desenvolver uma instalação personalizada para atender com precisão às necessidades, adaptado à missão e às atividades da empresa. Isso pode ser valioso a longo prazo, especialmente quando contrastado com a alternativa de tentar fazer um trabalho de construção genérico.

Para a empresa, porque a locação built to suit seria importante? Você tem procurado o espaço comercial certo para o seu negócio sem sorte? Pode ser interessante conhecer esse tipo de locação.

As empresas podem achar mais fácil expandir e reconfigurar suas operações quando têm um prédio personalizado para trabalhar.

Pode haver razões pelas quais uma empresa não quer possuir uma propriedade. Os imóveis podem ser caros, e a construção de estruturas requer um investimento substancial que pode ser difícil de financiar.

Além disso, em muitos contratos built to suit é fixado que o proprietário irá manter a responsabilidade pela manutenção da construção ou reforma realizada, permitindo que o inquilino se concentre no uso do espaço. Alugar uma construção para se adequar à estrutura pode ser mais caro, mas as vantagens podem superar isso.

Os proprietários, portanto, vão ganhar um inquilino comprometido que manterá a ocupação, permitindo que ele recupere os custos do investimento na construção da estrutura personalizada. Isso pode ser um benefício significativo em regiões onde a rotatividade de inquilinos tende a ser alta.

O que diz a lei sobre o contrato de locação built to suit?

No Brasil, a modalidade de locação built to suit foi incluída na Lei do Inquilinato com a Lei n. 12.744/2012, que acrescentou o artigo 54-A.

Com a regulamentação legal da modalidade, o locador ganhou possibilidades de contratação de garantias mais efetivas. Vejamos o que diz a lei:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91)

O dispositivo legal dá possibilidade de incluir no contrato garantias muito superiores àquelas previstas em locações regulares.

Por exemplo, em razão do valor imobilizado pelo locador, na locação built to suit é licito às partes ajustar que, em caso de rescisão antecipada, a multa devida pelo inquilino pode corresponder à soma de todos os alugueis devidos até o final do prazo do contrato e que não se aplica o princípio da proporcionalidade na apuração desta multa.

Ou seja, o locador tem a garantia de que irá receber a contraprestação do seu investimento, até porque o investimento foi feito com expectativa de auferir a remuneração de aluguel durante o prazo contratado, que não pode ser frustrada por iniciativa do inquilino de pôr fim à relação locatícia.

Ainda, é possível que o inquilino renuncie ao direito de revisão do valor dos alugueis no curso do contrato, significando que os valores que vão vir da locação se tornam totalmente seguros e previsíveis.

Portanto, temos previsões legais mais flexíveis, permitindo às partes que estabeleçam suas próprias e livres condições, obviamente sempre obedecendo aos princípios gerais contratuais, especialmente o da boa fé contratual.

O contrato de built to suit é complexo e exige atenção

Como visto, trata-se de uma operação imobiliária complexa, mas que, quando bem elaborado e executado, traz muitas vantagens para contratante e contratado.

O locador consegue rentabilizar sua propriedade por longo prazo e desfrutar de maiores garantias de retorno do seu investimento, enquanto o inquilino, por sua vez, diminui seus custos imobilizados, trabalha em uma sede adequada, que atende às especificidades de sua atividade e, ainda, aumenta seu lucro líquido.

Recomenda-se que um contrato como esse seja rigorosamente analisado, pois se trata de uma construção ou reforma muito específica.

Os termos de um contrato built to suit podem variar consideravelmente. Todas as partes devem revisar o contrato com cuidado e solicitar quaisquer alterações necessárias antes de concordar. As negociações contratuais geralmente exigem serviços jurídicos para representar os interesses de todos os envolvidos.

Lembrando que, com a reforma específica para atender aquele inquilino, o imóvel pode ficar, então, com uma estrutura que o restrinja a poucas modalidades de locação.

O dono do espaço precisa ter o cuidado de se resguardar, para evitar que as adequações não o prejudiquem em futuras locações. O locador, por sua vez, deve estudar a melhor maneira para fazer o pagamento das instalações.

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Posso ser despejado pela venda de imóvel alugado?

Renata Almada de Andrade — Mon, 22 Nov 2021 19:22:40 +0000

Conheça a cláusula de vigência e se proteja dessa dor de cabeça

Pra evitar prejuízos enquanto locatário por conta da venda de imóvel alugado, é importante conhecer a cláusula de vigência.

Já pensou no transtorno de ter que desocupar seu imóvel alugado, seja sua empresa, seja sua residência, antes do término do prazo do contrato simplesmente porque o proprietário vendeu o imóvel e o novo proprietário pediu pra você sair?

A cláusula de vigência no contrato de aluguel tem como função garantir ao locatário a permanência no imóvel até o fim do prazo do contrato mesmo na hipótese do proprietário vender o imóvel e pode ser inserida tanto em contratos de locações residenciais, quanto em contrato de locações comerciais.

Esse direito está previsto no artigo 8º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) mas é importante ter em mente de que somente a cláusula não garante ao locatário a permanência do imóvel até que acabe o prazo do contrato. Para que o direito se concretize, esse contrato de aluguel tem que ser registrado na matrícula do imóvel e o prazo da locação deve ser por tempo determinado.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Lei n. 8.245/91

Assim, lembramos que, para que essa cláusula de vigência seja válida contra terceiros, o contrato precisa estar registrado no cartório e o prazo da locação seja por tempo determinado.

Se o seu contrato tem a cláusula de vigência e se encontra registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, mesmo ocorrendo a venda de imóvel alugado, o novo dono do imóvel é obrigado a respeitar o contrato até o seu término.

Preste atenção nos 3 requisitos para que você fique protegido:

Contrato de locação por prazo determinado: Aquele contrato escrito com prazo mínimo de 30 meses. Se você fez um contrato verbal, ou por escrito por menos de 30 meses, você não se encaixa;
Cláusula de vigência no seu contrato de locação: É a cláusula que consigna que o contrato de locação será respeitado inclusive havendo alienação do imóvel. Importante essa cláusula, pois ainda que você não averbe o contrato, você poderá pedir perdas e danos ao locador;
Averbação do contrato de locação junto a matrícula do imóvel: Com isso, você da publicidade ao seu contrato perante terceiros e garante assim eficácia e segurança jurídica. Ou seja, qualquer um que vá comprar o imóvel saberá que tem ocupantes e com isso terá que respeitar a sua locação até o final do contrato (cláusula de vigência).

Outra opção no caso de venda de imóvel alugado

A jurisprudência traz, também, uma outra situação.

Caso contrato não contenha cláusula de vigência ou não tenha sido registrado, o inquilino ainda pode analisar a escritura pública de compra e venda do imóvel, assinada pelo antigo e pelo novo proprietário.

Essa análise é importante, pois pode ter o afastamento da necessidade de registro do contrato de locação se, por acordo entre o antigo proprietário e o novo, firmado na escritura púbica de compra e venda, o comprador se obrigou a respeitar o contrato de locação em todos seus termos.

Ou seja, se, analisando a escritura pública, o novo proprietário diz saber da existência da locação e se obriga a respeitá-la até o seu término, ele está obrigado a manter esta locação até o final do contrato.

Aluguel é coisa séria

Alugar imóvel é algo que demanda muita responsabilidade, seja você inquilino ou proprietário. É preciso ter várias situações em mente e saber muitos detalhes para evitar ter despesas que não são de sua responsabilidade. Portanto, contar com a assessoria profissional pode evitar grandes problemas ao longo do caminho.

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O que o inquilino não deve pagar no condomínio?

Renata Almada de Andrade — Fri, 29 Oct 2021 19:46:25 +0000

Aluguel em condomínios

Inquilino e proprietário: Quem paga o quê quando o assunto é condomínio?

Ao decidir alugar um imóvel, é importante saber quais os limites do pagamento das taxas do condomínio para não acabar pagando despesas que não são sua responsabilidade.

Quando falamos de aluguel em condomínios, a Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve arcar com as despesas ordinárias do condomínio.

As despesas ordinárias do condomínio são aquelas necessárias para a administração do condomínio. Dentro elas, entram os custos relacionados à manutenção do edifício, ou seja, ligadas à utilização do local (que geralmente estão incluídas dentro da taxa do condomínio).

Damos destaque a algumas despesas ordinárias que devem ser pagas pelo locatário, como:

salários dos porteiros, faxineiros e outros funcionários do condomínio;
limpeza, pintura e conservação das áreas comuns e da infraestrutura geral do edifício (interfones, elevadores, portões, etc);
consumo de água, luz e esgoto do condomínio e também podemos citar o seguro contra incêndio.

O artigo detalhando o que inclui as despesas ordinárias está abaixo:

Art. 23. O locatário é obrigado a: (…) XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Artigo 23 da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Quanto às despesas extraordinárias, essas são responsabilidade do locador e proprietário do imóvel.

Dentro das despesas extraordinária, destacamos o fundo de reserva e também todas as reformas que valorizam o bem no mercado, pois a lei entende que essas obras vão beneficiar o dono do imóvel.

Essas despesas estão citadas no artigo 22 da Lei do Inquilinato.

Art. 22. O locador é obrigado a: (…) X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Artigo 22 da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Custos ordinários e extraordinários no condomínio

Os custos extraordinários tem como objetivo repor as condições de habitabilidade do condomínio, melhorar ou aumentar suas áreas comuns ou um simples embelezamento.

Como exemplo, temos reformas para melhorar a estrutura geral do imóvel, a pintura da fachada e de outras áreas externas do edifício, a compra e instalação de equipamentos, decoração e mobília para as áreas comuns, reformas para alteração do piso, troca de sistemas hidráulicos, elétricos, entre outros.

Inquilino paga o fundo de reserva?

Entendendo sobre as despesas ordinárias e extraordinárias e a quem cabe o pagamento de cada uma delas, podemos entender quem é responsável pelo pagamento do fundo de reserva.

Em regra, é o dono do imóvel quem deve arcar com ele, pois seu foco geralmente são as despesas extraordinárias. A única exceção vai ser quando esse valor for usado emergencialmente nas despesas ordinárias, que caberá ao inquilino o pagamento.

Portanto, o locatário deve sempre ficar atento à discriminação da taxa condominial e identificar o valor referente ao fundo de reserva.

Se você está pensando em alugar um imóvel, uma boa dica é consultar a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) pra tirar algumas dúvidas ou buscar um advogado especializado para analisar o contrato de locação.

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