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Condomínio pode me obrigar a andar com meu cachorro no colo?

Renata Almada de Andrade — Mon, 11 Jul 2022 12:41:13 +0000

Quais são as regras para ter animais em condomínio?

Animais de estimação hoje em dia fazem parte da vida de muitos de nós e muitas vezes são considerados membros da família. O número de animais dentro de casa supera o número de crianças no país, então é impossível lutar contra a existência desses bichinhos em nossos lares. Mas será que o condomínio pode obrigar que o morador siga determinada conduta?

Embora existam algumas normas de condomínio antigas, como convenções de condomínio e regimentos internos proibindo a existência de animais no condomínio, essas normas podem ser consideradas irregulares, pois condomínios não podem proibir moradores de manterem animal de estimação no seu apartamento ou casa.

A existência de animal na unidade condominial só poderia ser proibida se esse animal representar risco à saúde, segurança, higiene e sossego dos demais moradores e condôminos.

Sabendo que não podem proibir, alguns condomínios exigem, além de outras regras, que os bichinhos, quando saírem do apartamento, sejam carregados no colo nas áreas comuns até a rua externa do local, sendo proibido o transporte deles no chão, sob pena de multa.

Mas o que acontece quando o morador não suporta o peso do animal pelo seu tamanho e peso, ou possui idade avançada, ou algum problema de saúde que o impossibilite de transportar o animal no colo? O condomínio pode obrigar mesmo assim?

Impor regras de transporte de animal no colo nas áreas comuns fere o direito de propriedade do morador do condomínio e seu princípio da dignidade humana.

Mesmo que a convenção de condomínio ou o regimento interno preveja regras, o transporte do animal no colo não pode ser exigido. As normas condominiais internas devem se adequar às leis e o direito de transitar pelas áreas comuns é inerente ao direito de propriedade de cada condômino, sendo esse uma garantia prevista na Constituição Federal.

A convenção e o regimento interno, portanto, não podem estabelecer regras que não respeitam a lei.

O que o condomínio pode fazer é exigir regras de boas maneiras e convivência, como, por exemplo, é impor o uso obrigatório de coleiras e guias ou exigir que o morador limpe a sujeira do seu animal nas áreas comuns.

Moradores de condomínio têm o direito, sim, de ter animal de estimação. As regras condominiais devem existir e devem ser muito claras para todos, visando uma boa convivência e o bem estar dentro da comunidade condominial.

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É possível a usucapião entre herdeiros do mesmo imóvel?

Renata Almada de Andrade — Sun, 03 Jul 2022 14:53:57 +0000

Condômino que exerce posse sem oposição do coproprietário pode pedir usucapião

Não é incomum que filhos morem em imóveis de seus pais ao longo da vida e que, após o falecimento destes últimos, várias dúvidas apareçam sobre a possibilidade de usucapião de tais bens pelos herdeiros e quais o requisitos devem ser cumpridos. Por isso, vamos falar hoje sobre o usucapião entre herdeiros do mesmo imóvel.

O que é usucapião?

Usucapião, em termos simples, é a aquisição de domínio de um bem pelo seu uso durante um certo tempo. Se refere à aquisição de propriedade, ou seja, é uma maneira formal de se tornar proprietário legal de um bem.

A usucapião exige alguns requisitos. O direito brasileiro aceita o usucapião para prestigiar a pessoa que usa e se serve do bem para morar e trabalhar. A propriedade é um direito importantíssimo e a posse útil é um fato muito relevante.

Sabendo, de forma geral, o que é a usucapião, vamos ao tema desse artigo.

Pode um herdeiro pedir a usucapião de um bem de herança?

Essa pergunta já teve muita discussão dentro do ordenamento jurídico. Então, considerando que a lei não determina de modo específico sobre a questão, foi necessário que os Tribunais avaliassem cada caso.

Superior Tribunal de Justiça (STJ) chegou à conclusão de que é possível, sim, a usucapião por herdeiro sobre o imóvel que é objeto de herança, ou seja, que foi deixado pelo falecido. Então, é possível a usucapião entre herdeiros. Mas como toda e qualquer modalidade de usucapião, alguns requisitos precisam ser preenchidos.

Se você tiver curiosidade, essa decisão ocorreu no julgamento do REsp 1.631.859, quando decidiu que é possível haver usucapião entre herdeiros.

Na decisão, o Tribunal entendeu que seria necessário exigir que o herdeiro tivesse a posse exclusiva, sem compartilhar com nenhum dos outros herdeiros, para prosseguir com a usucapião.

Além disso, claro, também se faz necessário demonstrar todos os outros critérios básicos do instituto. Portanto, deve ser demonstrado que os demais herdeiros não se opõem à posse do imóvel pelo herdeiro que está pedindo a usucapião.

Quais os requisitos da usucapião entre herdeiros?

Para prosseguir com a usucapião de um imóvel de herança, o STJ exigiu determinados critérios básicos para que o herdeiro interessado cumpra:

O herdeiro que pede a usucapião deve ter capacidade jurídica para tanto. Isso significa poder agir no âmbito cível. Desse modo, um menor de 18 anos, por exemplo, pode contar com a representação ou assistência.
O bem que sofrerá a usucapião precisa estar no mercado.
A posse de bem deve mansa, pacífica, pública, contínua e o possuidor precisa se ver como dono do bem. Isto é, a posse do imóvel não pode se dar por meio de atos violentos ou a força, de forma que os outros herdeiros estejam contra a posse e, inclusive, buscando com que o detentor saia do local. Nesse sentido, não se exige que os coproprietários estejam expressamente a favor, mas o contrário não pode ser verdadeiro. Ou seja, ele não deve estar expressamente contra. Além disso, é importante que os vizinhos vejam o detentor como o dono do imóvel quando ele, por exemplo, cuida da propriedade, realiza reparos necessários, dentre outras atividades.
O tempo em que a posse dura. O direito brasileiro reconhece possibilidades em que a usucapião precisa durar ao menos dois anos, no caso da usucapião familiar. Porém, em outros tipos de usucapião, o período mínimo poderá ser de 10 a 15 anos.

A usucapião de herdeiros é possível, ainda que os requisitos não sejam tão fáceis de se preencher. Justamente por isso, o trabalho de um advogado especialista será essencial para o maior sucesso ao realizar o requerimento de usucapião para o herdeiro.

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O que o inquilino não deve pagar no condomínio?

Renata Almada de Andrade — Fri, 29 Oct 2021 19:46:25 +0000

Aluguel em condomínios

Inquilino e proprietário: Quem paga o quê quando o assunto é condomínio?

Ao decidir alugar um imóvel, é importante saber quais os limites do pagamento das taxas do condomínio para não acabar pagando despesas que não são sua responsabilidade.

Quando falamos de aluguel em condomínios, a Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve arcar com as despesas ordinárias do condomínio.

As despesas ordinárias do condomínio são aquelas necessárias para a administração do condomínio. Dentro elas, entram os custos relacionados à manutenção do edifício, ou seja, ligadas à utilização do local (que geralmente estão incluídas dentro da taxa do condomínio).

Damos destaque a algumas despesas ordinárias que devem ser pagas pelo locatário, como:

salários dos porteiros, faxineiros e outros funcionários do condomínio;
limpeza, pintura e conservação das áreas comuns e da infraestrutura geral do edifício (interfones, elevadores, portões, etc);
consumo de água, luz e esgoto do condomínio e também podemos citar o seguro contra incêndio.

O artigo detalhando o que inclui as despesas ordinárias está abaixo:

Art. 23. O locatário é obrigado a: (…) XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Artigo 23 da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Quanto às despesas extraordinárias, essas são responsabilidade do locador e proprietário do imóvel.

Dentro das despesas extraordinária, destacamos o fundo de reserva e também todas as reformas que valorizam o bem no mercado, pois a lei entende que essas obras vão beneficiar o dono do imóvel.

Essas despesas estão citadas no artigo 22 da Lei do Inquilinato.

Art. 22. O locador é obrigado a: (…) X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Artigo 22 da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Custos ordinários e extraordinários no condomínio

Os custos extraordinários tem como objetivo repor as condições de habitabilidade do condomínio, melhorar ou aumentar suas áreas comuns ou um simples embelezamento.

Como exemplo, temos reformas para melhorar a estrutura geral do imóvel, a pintura da fachada e de outras áreas externas do edifício, a compra e instalação de equipamentos, decoração e mobília para as áreas comuns, reformas para alteração do piso, troca de sistemas hidráulicos, elétricos, entre outros.

Inquilino paga o fundo de reserva?

Entendendo sobre as despesas ordinárias e extraordinárias e a quem cabe o pagamento de cada uma delas, podemos entender quem é responsável pelo pagamento do fundo de reserva.

Em regra, é o dono do imóvel quem deve arcar com ele, pois seu foco geralmente são as despesas extraordinárias. A única exceção vai ser quando esse valor for usado emergencialmente nas despesas ordinárias, que caberá ao inquilino o pagamento.

Portanto, o locatário deve sempre ficar atento à discriminação da taxa condominial e identificar o valor referente ao fundo de reserva.

Se você está pensando em alugar um imóvel, uma boa dica é consultar a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) pra tirar algumas dúvidas ou buscar um advogado especializado para analisar o contrato de locação.

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Condomínio pode proibir locação por Airbnb?

Renata Almada de Andrade — Wed, 21 Apr 2021 19:36:20 +0000

STJ decide que condomínio pode proibir locações residenciais via Airbnb

Não existe, na lei, nada que autorize ou proíba a locação por Airbnb em condomínio. Por conta disso, a resposta dessa pergunta fica nas decisões judiciais. E a realidade é que ainda não se tem uma resposta clara, mas a justiça vem julgando casos que discutem o assunto.

Em decisão do STJ, a Quarta Turma entendeu que se a convenção do condomínio prever a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais.

No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

A maioria dos Ministros considerou que se existir na convenção de condomínio regra impondo a destinação residencial do apartamento, é inviável o aluguel para atividade de hospedagem remunerada.

Para eles, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital Airbnb é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e diferente também da hospedagem de hoteis, que possuem regulamentações específicas.

Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJ-RS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Em nota, o Airbnb afirmou que os Ministros destacaram que no caso específico do julgamento a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não é estimulada pela plataforma e descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões.

Em outra decisão do STJ, no julgamento do Recurso Especial 1.819.075, julgou ser possível que condomínios impeçam a locação de unidades residenciais por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

Nessa decisão, os Ministros entenderam que o Airbnb não configuraria locação, mas sim um contrato de hospedagem semelhante ao dos hotéis. Por conta disso, alteraria a finalidade residencial do condomínio.

Ainda no julgamento, em respeito ao direito de vizinhança, o condomínio poderia sim proibir locações por Airbnb por trazer riscos aos vizinhos devido à alta rotatividade de pessoas. Mas essa discussão se limitava ao caso concreto, não servindo de base para o resto do país.

Ao proprietário de imóvel em condomínio não existe a possibilidade de, por ser dono, explorar o seu imóvel da forma que lhe convier. Se não fosse assim, o proprietário poderia abrir uma clínica no seu apartamento, um salão de cabeleireiro ou qualquer outro negócio lícito.

A exploração de um apartamento residencial com negócio de alta rotatividade, gera aumento de fluxo de pessoas, de consumo de água, muitas vezes dividido entre todos os condôminos, além de aumentar o risco com relação à segurança e etc.

Condomínio não é hotel. Portanto, se houver interesse em realizar a locação pelo Airbnb, é importante que o proprietário analise a convenção de condomínio e o regimento interno para saber qual a destinação dele, se é exclusivamente residencial ou se proíbe locações curtas, por exemplo.

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