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Contrato built to suit: o que é e como funciona?

Renata Almada de Andrade — Sun, 05 Dec 2021 09:39:54 +0000

O contrato de locação built to suit vem sendo cada vez mais adotada a fim de diminuir os custos das empresas

O contrato built to suit acontece quando um proprietário concorda em construir uma instalação de acordo com as especificações de um inquilino em potencial, que assina um contrato de locação para ocupar a propriedade uma vez concluída.

O contrato de locação built to suit une a eficácia de um imóvel perfeitamente moldado às necessidades do negócio da empresa com a praticidade de não ter que se envolver em obras de construção ou reforma do imóvel.

O que é a locação built to suit?

O termo em inglês, que pode ser traduzido por “construído para servir”, se refere a um tipo de contrato de locação que determina que o locador vai entregar ao inquilino um imóvel personalizado para suas atividades.

Este é um acordo de longo prazo, pois o proprietário precisa fazer um investimento considerável no processo e, se as características personalizadas do edifício forem muito únicas, pode ser difícil encontrar um inquilino substituto.

Portanto, nesta modalidade o locador constrói ou reforma substancialmente o imóvel de sua propriedade para que ele possa ser utilizado de acordo com suas específicas necessidades, em um contrato de locação a longo prazo.

Geralmente ela é uma opção de construção para se adequar a espaços comerciais, embora alguns possam construir escolas e outras instalações mediante um contrato de locação built to suit.

É um contrato que, em regra, envolve grandes investimentos na construção ou adaptação do imóvel do locador, sendo utilizada muitas vezes para atender demandas específicas de empresas ou indústrias, tais como sedes de bancos, depósitos, centros de distribuição, centros comerciais, supermercados, galpões em dimensões ou formatos específicos, dentre outras demandas que o inquilino não encontraria num anúncio regular de aluguel.

Para que o contrato possa ser enquadrado legalmente como built to suit, é importante que o investimento feito pelo locador seja substancioso, ou seja, não basta a simples reforma ou adaptação no imóvel.

Deve ser feita uma inteira personalização do imóvel de modo a atender à demanda do inquilino de forma específica, visando uma locação por longo prazo, como forma de recuperação e remuneração do investimento.

Por ser um investimento substancial, que envolve a aplicação de valores muitas vezes elevados, é possível para o locador usar recursos próprios, mas também através de créditos oferecidos por instituições financeiras ou, ainda, por meio da captação de investidores interessados em participar do negócio. É também em razão dos altos valores investidos que os contratos de locação na modalidade built to suit são de longo prazo, em um prazo médio de 10 a 20 anos, entregando ao locador mais segurança na proteção do seu investimento.

Vantagens do contrato de locação built to suit

Para os inquilinos, há uma série de vantagens para este tipo de locação.

Uma delas é a capacidade de desenvolver uma instalação personalizada para atender com precisão às necessidades, adaptado à missão e às atividades da empresa. Isso pode ser valioso a longo prazo, especialmente quando contrastado com a alternativa de tentar fazer um trabalho de construção genérico.

Para a empresa, porque a locação built to suit seria importante? Você tem procurado o espaço comercial certo para o seu negócio sem sorte? Pode ser interessante conhecer esse tipo de locação.

As empresas podem achar mais fácil expandir e reconfigurar suas operações quando têm um prédio personalizado para trabalhar.

Pode haver razões pelas quais uma empresa não quer possuir uma propriedade. Os imóveis podem ser caros, e a construção de estruturas requer um investimento substancial que pode ser difícil de financiar.

Além disso, em muitos contratos built to suit é fixado que o proprietário irá manter a responsabilidade pela manutenção da construção ou reforma realizada, permitindo que o inquilino se concentre no uso do espaço. Alugar uma construção para se adequar à estrutura pode ser mais caro, mas as vantagens podem superar isso.

Os proprietários, portanto, vão ganhar um inquilino comprometido que manterá a ocupação, permitindo que ele recupere os custos do investimento na construção da estrutura personalizada. Isso pode ser um benefício significativo em regiões onde a rotatividade de inquilinos tende a ser alta.

O que diz a lei sobre o contrato de locação built to suit?

No Brasil, a modalidade de locação built to suit foi incluída na Lei do Inquilinato com a Lei n. 12.744/2012, que acrescentou o artigo 54-A.

Com a regulamentação legal da modalidade, o locador ganhou possibilidades de contratação de garantias mais efetivas. Vejamos o que diz a lei:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91)

O dispositivo legal dá possibilidade de incluir no contrato garantias muito superiores àquelas previstas em locações regulares.

Por exemplo, em razão do valor imobilizado pelo locador, na locação built to suit é licito às partes ajustar que, em caso de rescisão antecipada, a multa devida pelo inquilino pode corresponder à soma de todos os alugueis devidos até o final do prazo do contrato e que não se aplica o princípio da proporcionalidade na apuração desta multa.

Ou seja, o locador tem a garantia de que irá receber a contraprestação do seu investimento, até porque o investimento foi feito com expectativa de auferir a remuneração de aluguel durante o prazo contratado, que não pode ser frustrada por iniciativa do inquilino de pôr fim à relação locatícia.

Ainda, é possível que o inquilino renuncie ao direito de revisão do valor dos alugueis no curso do contrato, significando que os valores que vão vir da locação se tornam totalmente seguros e previsíveis.

Portanto, temos previsões legais mais flexíveis, permitindo às partes que estabeleçam suas próprias e livres condições, obviamente sempre obedecendo aos princípios gerais contratuais, especialmente o da boa fé contratual.

O contrato de built to suit é complexo e exige atenção

Como visto, trata-se de uma operação imobiliária complexa, mas que, quando bem elaborado e executado, traz muitas vantagens para contratante e contratado.

O locador consegue rentabilizar sua propriedade por longo prazo e desfrutar de maiores garantias de retorno do seu investimento, enquanto o inquilino, por sua vez, diminui seus custos imobilizados, trabalha em uma sede adequada, que atende às especificidades de sua atividade e, ainda, aumenta seu lucro líquido.

Recomenda-se que um contrato como esse seja rigorosamente analisado, pois se trata de uma construção ou reforma muito específica.

Os termos de um contrato built to suit podem variar consideravelmente. Todas as partes devem revisar o contrato com cuidado e solicitar quaisquer alterações necessárias antes de concordar. As negociações contratuais geralmente exigem serviços jurídicos para representar os interesses de todos os envolvidos.

Lembrando que, com a reforma específica para atender aquele inquilino, o imóvel pode ficar, então, com uma estrutura que o restrinja a poucas modalidades de locação.

O dono do espaço precisa ter o cuidado de se resguardar, para evitar que as adequações não o prejudiquem em futuras locações. O locador, por sua vez, deve estudar a melhor maneira para fazer o pagamento das instalações.

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Posso ser despejado pela venda de imóvel alugado?

Renata Almada de Andrade — Mon, 22 Nov 2021 19:22:40 +0000

Conheça a cláusula de vigência e se proteja dessa dor de cabeça

Pra evitar prejuízos enquanto locatário por conta da venda de imóvel alugado, é importante conhecer a cláusula de vigência.

Já pensou no transtorno de ter que desocupar seu imóvel alugado, seja sua empresa, seja sua residência, antes do término do prazo do contrato simplesmente porque o proprietário vendeu o imóvel e o novo proprietário pediu pra você sair?

A cláusula de vigência no contrato de aluguel tem como função garantir ao locatário a permanência no imóvel até o fim do prazo do contrato mesmo na hipótese do proprietário vender o imóvel e pode ser inserida tanto em contratos de locações residenciais, quanto em contrato de locações comerciais.

Esse direito está previsto no artigo 8º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) mas é importante ter em mente de que somente a cláusula não garante ao locatário a permanência do imóvel até que acabe o prazo do contrato. Para que o direito se concretize, esse contrato de aluguel tem que ser registrado na matrícula do imóvel e o prazo da locação deve ser por tempo determinado.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Lei n. 8.245/91

Assim, lembramos que, para que essa cláusula de vigência seja válida contra terceiros, o contrato precisa estar registrado no cartório e o prazo da locação seja por tempo determinado.

Se o seu contrato tem a cláusula de vigência e se encontra registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, mesmo ocorrendo a venda de imóvel alugado, o novo dono do imóvel é obrigado a respeitar o contrato até o seu término.

Preste atenção nos 3 requisitos para que você fique protegido:

Contrato de locação por prazo determinado: Aquele contrato escrito com prazo mínimo de 30 meses. Se você fez um contrato verbal, ou por escrito por menos de 30 meses, você não se encaixa;
Cláusula de vigência no seu contrato de locação: É a cláusula que consigna que o contrato de locação será respeitado inclusive havendo alienação do imóvel. Importante essa cláusula, pois ainda que você não averbe o contrato, você poderá pedir perdas e danos ao locador;
Averbação do contrato de locação junto a matrícula do imóvel: Com isso, você da publicidade ao seu contrato perante terceiros e garante assim eficácia e segurança jurídica. Ou seja, qualquer um que vá comprar o imóvel saberá que tem ocupantes e com isso terá que respeitar a sua locação até o final do contrato (cláusula de vigência).

Outra opção no caso de venda de imóvel alugado

A jurisprudência traz, também, uma outra situação.

Caso contrato não contenha cláusula de vigência ou não tenha sido registrado, o inquilino ainda pode analisar a escritura pública de compra e venda do imóvel, assinada pelo antigo e pelo novo proprietário.

Essa análise é importante, pois pode ter o afastamento da necessidade de registro do contrato de locação se, por acordo entre o antigo proprietário e o novo, firmado na escritura púbica de compra e venda, o comprador se obrigou a respeitar o contrato de locação em todos seus termos.

Ou seja, se, analisando a escritura pública, o novo proprietário diz saber da existência da locação e se obriga a respeitá-la até o seu término, ele está obrigado a manter esta locação até o final do contrato.

Aluguel é coisa séria

Alugar imóvel é algo que demanda muita responsabilidade, seja você inquilino ou proprietário. É preciso ter várias situações em mente e saber muitos detalhes para evitar ter despesas que não são de sua responsabilidade. Portanto, contar com a assessoria profissional pode evitar grandes problemas ao longo do caminho.

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O que o inquilino não deve pagar no condomínio?

Renata Almada de Andrade — Fri, 29 Oct 2021 19:46:25 +0000

Aluguel em condomínios

Inquilino e proprietário: Quem paga o quê quando o assunto é condomínio?

Ao decidir alugar um imóvel, é importante saber quais os limites do pagamento das taxas do condomínio para não acabar pagando despesas que não são sua responsabilidade.

Quando falamos de aluguel em condomínios, a Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve arcar com as despesas ordinárias do condomínio.

As despesas ordinárias do condomínio são aquelas necessárias para a administração do condomínio. Dentro elas, entram os custos relacionados à manutenção do edifício, ou seja, ligadas à utilização do local (que geralmente estão incluídas dentro da taxa do condomínio).

Damos destaque a algumas despesas ordinárias que devem ser pagas pelo locatário, como:

salários dos porteiros, faxineiros e outros funcionários do condomínio;
limpeza, pintura e conservação das áreas comuns e da infraestrutura geral do edifício (interfones, elevadores, portões, etc);
consumo de água, luz e esgoto do condomínio e também podemos citar o seguro contra incêndio.

O artigo detalhando o que inclui as despesas ordinárias está abaixo:

Art. 23. O locatário é obrigado a: (…) XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Artigo 23 da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Quanto às despesas extraordinárias, essas são responsabilidade do locador e proprietário do imóvel.

Dentro das despesas extraordinária, destacamos o fundo de reserva e também todas as reformas que valorizam o bem no mercado, pois a lei entende que essas obras vão beneficiar o dono do imóvel.

Essas despesas estão citadas no artigo 22 da Lei do Inquilinato.

Art. 22. O locador é obrigado a: (…) X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Artigo 22 da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Custos ordinários e extraordinários no condomínio

Os custos extraordinários tem como objetivo repor as condições de habitabilidade do condomínio, melhorar ou aumentar suas áreas comuns ou um simples embelezamento.

Como exemplo, temos reformas para melhorar a estrutura geral do imóvel, a pintura da fachada e de outras áreas externas do edifício, a compra e instalação de equipamentos, decoração e mobília para as áreas comuns, reformas para alteração do piso, troca de sistemas hidráulicos, elétricos, entre outros.

Inquilino paga o fundo de reserva?

Entendendo sobre as despesas ordinárias e extraordinárias e a quem cabe o pagamento de cada uma delas, podemos entender quem é responsável pelo pagamento do fundo de reserva.

Em regra, é o dono do imóvel quem deve arcar com ele, pois seu foco geralmente são as despesas extraordinárias. A única exceção vai ser quando esse valor for usado emergencialmente nas despesas ordinárias, que caberá ao inquilino o pagamento.

Portanto, o locatário deve sempre ficar atento à discriminação da taxa condominial e identificar o valor referente ao fundo de reserva.

Se você está pensando em alugar um imóvel, uma boa dica é consultar a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) pra tirar algumas dúvidas ou buscar um advogado especializado para analisar o contrato de locação.

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Condomínio pode proibir locação por Airbnb?

Renata Almada de Andrade — Wed, 21 Apr 2021 19:36:20 +0000

STJ decide que condomínio pode proibir locações residenciais via Airbnb

Não existe, na lei, nada que autorize ou proíba a locação por Airbnb em condomínio. Por conta disso, a resposta dessa pergunta fica nas decisões judiciais. E a realidade é que ainda não se tem uma resposta clara, mas a justiça vem julgando casos que discutem o assunto.

Em decisão do STJ, a Quarta Turma entendeu que se a convenção do condomínio prever a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais.

No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

A maioria dos Ministros considerou que se existir na convenção de condomínio regra impondo a destinação residencial do apartamento, é inviável o aluguel para atividade de hospedagem remunerada.

Para eles, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital Airbnb é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e diferente também da hospedagem de hoteis, que possuem regulamentações específicas.

Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJ-RS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Em nota, o Airbnb afirmou que os Ministros destacaram que no caso específico do julgamento a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não é estimulada pela plataforma e descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões.

Em outra decisão do STJ, no julgamento do Recurso Especial 1.819.075, julgou ser possível que condomínios impeçam a locação de unidades residenciais por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

Nessa decisão, os Ministros entenderam que o Airbnb não configuraria locação, mas sim um contrato de hospedagem semelhante ao dos hotéis. Por conta disso, alteraria a finalidade residencial do condomínio.

Ainda no julgamento, em respeito ao direito de vizinhança, o condomínio poderia sim proibir locações por Airbnb por trazer riscos aos vizinhos devido à alta rotatividade de pessoas. Mas essa discussão se limitava ao caso concreto, não servindo de base para o resto do país.

Ao proprietário de imóvel em condomínio não existe a possibilidade de, por ser dono, explorar o seu imóvel da forma que lhe convier. Se não fosse assim, o proprietário poderia abrir uma clínica no seu apartamento, um salão de cabeleireiro ou qualquer outro negócio lícito.

A exploração de um apartamento residencial com negócio de alta rotatividade, gera aumento de fluxo de pessoas, de consumo de água, muitas vezes dividido entre todos os condôminos, além de aumentar o risco com relação à segurança e etc.

Condomínio não é hotel. Portanto, se houver interesse em realizar a locação pelo Airbnb, é importante que o proprietário analise a convenção de condomínio e o regimento interno para saber qual a destinação dele, se é exclusivamente residencial ou se proíbe locações curtas, por exemplo.

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