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STJ decide que condomínio pode proibir locações residenciais via Airbnb

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu nesta terça-feira (20) que condomínios podem impedir a locação de unidades residenciais por meio de plataformas digitais como o Airbnb. A  maioria dos ministros considerou que, existindo na convenção de condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o aluguel nessas circunstâncias.

A Quarta Turma do STJ entendeu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.

Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJ-RS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Para o ministro, trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados.

“Essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra ainda clara definição doutrinaria ou mesmo legislação reguladora no Brasil. Não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, nem mesmo com aquela menos antiga, denominada de aluguel por temporada. Tampouco se mistura com os usuais tipos de hospedagem ofertados de modo formal por hotéis e pousadas.”

Segundo considerou o ministro, está correta a interpretação das instâncias ordinárias de que os negócios jurídicos realizados não se enquadram nas hipóteses de locação, configurando, na prática, contrato atípico de hospedagem.

Segundo o magistrado, entre as características da hospedagem estão a alta rotatividade no local e a oferta de serviços – situação presente no caso em julgamento, em que o imóvel era disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços como lavagem de roupas.

O ministro ressaltou que, como apontado pelo TJ-RS, o condomínio não se voltou contra a possibilidade de os proprietários fecharem contrato de aluguel de longa duração, mas questionou a exploração de hospedagem remunerada, a qual teria trazido perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos.

Portanto, existindo na convenção de condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o uso das unidades particulares, que por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial.

Em nota, o Airbnb afirmou que os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões. 

“Além disso, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente.”.

Por fim, vemos que ao proprietário de imóvel em condomínio não há a possibilidade de, por ter o título da propriedade, explorar o seu imóvel da forma que lhe convier. Se não fosse assim, o proprietário poderia abrir uma clínica no seu apartamento, um salão de cabeleireiro ou qualquer outro negócio lícito.

A exploração de um apartamento residencial com negócio de alta rotatividade, gera aumento de fluxo de pessoas, de consumo de água, muitas vezes dividido entre todos os condôminos, além de aumentar o risco com relação à segurança e etc. Condomínio não é hotel, logo, temos que veio acertadamente a decisão do STJ.

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