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Locação built to suit: o que é e como funciona?

Você já ouviu falar em locação built to suit? Essa modalidade de locação vêm sendo cada vez mais adotada a fim de diminuir os custos das empresas. A locação built to suit une a eficácia de um imóvel perfeitamente moldado às necessidades do negócio da empresa com a praticidade de não ter que se envolver em obras de construção ou reforma do imóvel.

O que é a locação built to suit?

O termo em inglês, que pode ser traduzido por “construído para servir”, se refere a um tipo de contrato de locação que determina que o locador vai entregar ao inquilino um imóvel personalizado para suas atividades. Portanto, nesta modalidade o locador constrói, ou reforma substancialmente, imóvel de sua propriedade, para que ele possa ser utilizado de acordo com suas específicas necessidades, em um contrato de locação a longo prazo.

É um contrato que, em regra, envolve grandes investimentos na construção ou adaptação do imóvel do locador, sendo utilizada muitas vezes para atender demandas específicas de empresas ou indústrias, tais como sedes de bancos, depósitos, centros de distribuição, centros comerciais, supermercados, galpões em dimensões ou formatos específicos, dentre outras demans que o inquilino não encontraria num anúncio regular de aluguel.

Para que o contrato possa ser enquadrado legalmente como built to suit, é importante que o investimento feito pelo locador seja substancioso, ou seja, não basta a simples reforma ou adaptação no imóvel. Deve ser feita uma inteira personalização do imóvel de modo a atender à demanda do inquilino de forma específica, visando uma locação por longo prazo, como forma de recuperação e remuneração do investimento.

Por ser um investimento substancial, que envolve a aplicação de valores muitas vezes elevados, é possível para o locador usar recursos próprios, mas também através de créditos oferecidos por instituições financeiras ou, ainda, por meio da captação de investidores interessados em participar do negócio. É também em razão dos altos valores investidos que os contratos de locação na modalidade built to suit são de longo prazo, em um prazo médio de 10 a 20 anos, entregando ao locador mais segurança na proteção do seu investimento.

O que diz a lei sobre a locação built to suit?

No Brasil, a modalidade de locação built to suit foi incluída na Lei do Inquilinato com a Lei n. 12.744/2012, que acrescentou o artigo 54-A. Com a regulamentação legal da modalidade, o locador ganhou possibilidades de contratação de garantias mais efetivas. Vejamos:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91)

O dispositivo legal dá possibilidade de incluir no contrato garantias muito superiores àquelas previstas em locações regulares. Por exemplo, em razão do valor imobilizado pelo locador, na locação built to suit é licito às partes ajustar que, em caso de rescisão antecipada, a multa devida pelo inquilino pode corresponder à soma de todos os alugueis devidos até o final do prazo do contrato e que não se aplica o princípio da proporcionalidade na apuração desta multa. Ou seja, o locador tem a garantia de que irá receber a contraprestação do seu investimento, até porque o investimento foi feito com expectativa de auferir a remuneração de aluguel durante o prazo contratado, que não pode ser frustrada por iniciativa do inquilino de pôr fim à relação locatícia.

Ainda, é possível que o inquilino renuncie ao direito de revisão do valor dos alugueis, no curso do contrato, significando que os valores que advirão da locação se tornam totalmente seguros e previsíveis. Portanto, temos previsões legais mais flexíveis, permitindo às partes que estabeleçam suas próprias e livres condições, obviamente sempre obedecendo aos princípios gerais contratuais, especialmente o da boa fé contratual.

Como visto, trata-se de uma operação imobiliária complexa, mas que, quando bem elaborado e executado, traz muitas vantagens para contratante e contratado. Assim, o locador consegue rentabilizar sua propriedade por longo prazo e desfrutar de maiores garantias de retorno do seu investimento, enquanto o inquilino, por sua vez, diminui seus custos imobilizados, trabalha em uma sede adequada, que atende às especificidades de sua atividade e, ainda, aumenta seu lucro líquido.

Recomenda-se que um contrato como esse seja rigorosamente analisado, pois se trata de uma construção ou reforma específica. O imóvel pode ficar, então, com uma estrutura que o restrinja a poucas modalidades de locação. O dono do espaço precisa ter o cuidado de se resguardar, para evitar que as adequações não o prejudiquem em futuras locações. O locador, por sua vez, deve estudar a melhor maneira para fazer o pagamento das instalações.

Por isso, se precisar estruturar ou contratar uma locação do tipo built to suit, seja como inquilino, seja como locador ou investidor, aconselhamos buscar uma assessoria jurídica especializada no mercado imobiliário. Com esse artigo, esperamos ter lançado um pouco de luz sobre o assunto.

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